Syndic bénévole en petite copropriété : les règles allégées

Dans une petite copropriété, le recours à un syndic professionnel représente souvent un coût élevé au regard du nombre de lots. Beaucoup confient donc la gestion à l'un des copropriétaires, le syndic bénévole. Bonne nouvelle pour lui : depuis la réforme de 2019, les petites copropriétés bénéficient d'un régime allégé, qui supprime une partie du formalisme pensé pour les grands immeubles. Cet article détaille qui relève de ce régime, ce qu'il simplifie concrètement, les règles propres aux copropriétés à deux et ce qui, en revanche, ne change pas.

Qu'est-ce qu'une petite copropriété ?

La définition figure à l'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et applicable depuis le 1er juin 2020. Relève du régime des petites copropriétés le syndicat qui remplit l'un de ces deux critères :

• il compte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• ou son budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Les deux critères sont alternatifs : un immeuble de huit appartements dont le budget reste modeste peut en relever. Les lots annexes, comme les caves, les parkings ou les celliers, ne comptent pas dans les cinq lots.

Un syndic reste obligatoire

Le régime allégé ne supprime pas le syndic. Dès qu'un immeuble est soumis au statut de la copropriété, la désignation d'un syndic est obligatoire, quel que soit le nombre de lots, y compris pour une copropriété de deux ou trois copropriétaires. La copropriété doit également disposer d'un règlement de copropriété et voter chaque année un budget prévisionnel.

En l'absence de syndic, la copropriété se trouve sans représentant légal : elle ne peut ni agir en justice, ni signer de contrats, ni faire face à une urgence sur les parties communes. Tout copropriétaire peut alors demander au tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire, une procédure bien plus coûteuse que l'élection d'un syndic bénévole.

Ce que le régime allégé simplifie

Pas de conseil syndical obligatoire

Dans une copropriété classique, un conseil syndical assiste et contrôle le syndic. En petite copropriété, le syndicat n'est pas tenu d'en constituer un (article 41-9). Le syndic bénévole rend alors compte directement à l'assemblée générale, sans organe intermédiaire.

Rien n'empêche d'en créer un si les copropriétaires le souhaitent. Et lorsque la copropriété a choisi la forme coopérative sans instituer de conseil syndical, c'est l'assemblée générale qui désigne le syndic parmi ses membres, à la majorité de tous les copropriétaires, et qui peut lui désigner un suppléant ; elle désigne aussi une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes (article 41-11).

Une comptabilité simplifiée

Les petites copropriétés ne sont pas tenues à la comptabilité en partie double imposée aux autres syndicats : leurs engagements peuvent être constatés en fin d'exercice (article 41-10). En pratique, le syndic bénévole peut tenir une comptabilité de trésorerie, c'est-à-dire un enregistrement chronologique des encaissements et des décaissements, et ne récapituler les factures reçues et non payées qu'à la clôture. Le budget prévisionnel et l'approbation annuelle des comptes restent en revanche obligatoires. Les méthodes applicables sont comparées dans notre guide de la comptabilité du syndic bénévole.

Décider sans convoquer d'assemblée générale

C'est l'allègement le plus utile au quotidien. En petite copropriété, les décisions peuvent être prises à l'unanimité des copropriétaires par une consultation écrite, sans convoquer d'assemblée générale (article 41-12). Les copropriétaires peuvent aussi être consultés au cours d'une simple réunion. La consultation est organisée par le syndic, de sa propre initiative ou à la demande d'un copropriétaire, et la décision est acquise au terme du délai de réponse qu'il a fixé.

Deux décisions échappent à cette souplesse : le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Elles supposent toujours une assemblée générale, convoquée dans les formes. Et l'unanimité est exigée : il suffit qu'un seul copropriétaire s'y oppose pour revenir à l'assemblée générale.

Un filet de sécurité en cas de défaillance du syndic

Si le syndic est empêché, ou si sa défaillance met en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire, pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires (article 41-11). Dans une copropriété où le syndic bénévole est souvent seul à tenir la gestion, cette faculté évite la paralysie.

Le cas des copropriétés à deux copropriétaires

Lorsque les voix du syndicat sont réparties entre deux copropriétaires seulement, la loi prévoit des règles propres (articles 41-13 et suivants), pensées pour éviter les blocages. Elles s'appliquent quel que soit le nombre de lots.

Qui décide quoi

La règle de base tient aux tantièmes (article 41-16) :

• le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24, ainsi que la désignation du syndic ;
• celui qui détient au moins les deux tiers des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité absolue de l'article 25 ;
• chaque copropriétaire, quel que soit son nombre de voix, peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même en l'absence d'urgence.

À parts égales (50/50), aucun des deux ne décide seul : l'accord reste nécessaire, sauf pour les mesures conservatoires.

Le syndic bénévole face à l'autre copropriétaire

Dans une copropriété à deux, le syndic bénévole est presque toujours l'un des deux copropriétaires, ce qui crée un risque de conflit d'intérêts. La loi en tire deux conséquences. Le syndic non professionnel peut, avec l'autorisation de l'autre copropriétaire, déléguer à un tiers une mission déterminée (article 41-14). Et si le syndic ne paie pas ses propres provisions sur charges, l'autre copropriétaire peut agir directement contre lui en paiement ; en cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des deux (article 41-15).

Et à trois copropriétaires ?

Les règles propres aux copropriétés à deux ne s'appliquent plus dès qu'un troisième copropriétaire détient des voix. Une copropriété de trois copropriétaires relève en revanche presque toujours du régime des petites copropriétés, et profite donc de la consultation écrite à l'unanimité, de la comptabilité simplifiée et du conseil syndical facultatif. C'est souvent la configuration où la gestion bénévole est la plus naturelle : la proximité facilite les échanges, et un syndic professionnel y est rarement proportionné au budget.

Ce qui ne change pas

Le régime allégé touche la gouvernance et la comptabilité, pas le cœur des obligations du syndic. Même dans une copropriété de deux lots, le syndic bénévole doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (aucune dispense n'existe plus depuis le 1er juin 2020), immatriculer la copropriété au registre national, veiller à l'assurance du syndicat, faire voter chaque année le budget et approuver les comptes en assemblée générale, et recouvrer les charges impayées.

Il engage aussi sa responsabilité dans les mêmes conditions que n'importe quel syndic. L'ensemble de ces obligations, la responsabilité qui s'y attache, l'élection et la rémunération sont traités dans notre guide complet du syndic bénévole.

Les outils de gestion pour le syndic bénévole

La principale difficulté du syndic bénévole ne tient pas à la complexité de chaque tâche mais à leur accumulation : consultations, comptabilité, appels de fonds, archivage, suivi des contrats. Un outil de gestion en ligne conçu pour les syndics non professionnels, comme Ma Copro Bénévole, permet de centraliser les documents de la copropriété, de suivre le budget et les charges et de préparer les assemblées générales, pour un coût très inférieur aux honoraires d'un syndic professionnel. Pour comparer les solutions du marché, consultez notre comparatif des logiciels pour syndic bénévole.

Conclusion

Le régime des petites copropriétés allège sensiblement la tâche du syndic bénévole : pas de conseil syndical obligatoire, une comptabilité de trésorerie, des décisions à l'unanimité sans convocation formelle, et des règles de majorité adaptées aux copropriétés à deux. Il ne dispense en revanche d'aucune des obligations de fond, ni de la responsabilité qui les accompagne. Bien connaître ces allègements permet de gérer une petite copropriété sans s'imposer un formalisme inutile, tout en gardant la rigueur qui protège chacun en cas de désaccord.