Fonds de travaux en copropriété : obligation, calcul et utilisation

Le fonds de travaux copropriété est une réserve d'argent constituée par le syndicat des copropriétaires pour anticiper les gros travaux de l'immeuble : ravalement, toiture, remplacement d'une chaudière collective, mise en sécurité, rénovation énergétique. Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, il a été profondément remanié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui l'a généralisé, supprimé la plupart des dispenses et arrimé son calcul au plan pluriannuel de travaux. Pour un syndic bénévole, ce dispositif soulève des questions très concrètes : qui est concerné, combien faut-il appeler chaque année, sur quel compte déposer les sommes, comment les utiliser et que devient l'épargne quand un copropriétaire vend son lot. Cet article fait le point sur l'état du droit constaté en juillet 2026.

À quoi sert le fonds de travaux

Le principe est simple : plutôt que de découvrir un jour qu'il faut réunir 60 000 euros en quelques mois pour refaire une toiture, la copropriété met de côté chaque année une somme modeste, appelée avec les charges courantes. Le jour où les travaux sont votés, une partie du financement est déjà disponible.

Il ne faut pas le confondre avec deux autres notions :

• l'avance de trésorerie (souvent appelée fonds de roulement), qui sert à faire face aux décalages de paiement de la gestion courante et qui, elle, est remboursée au copropriétaire qui vend son lot ;
• l'appel de fonds pour travaux votés, qui finance une opération précise déjà décidée en assemblée générale. Le fonctionnement de ces appels est détaillé dans notre guide sur l'appel de fonds en copropriété.

Le fonds de travaux, lui, est une épargne permanente du syndicat, alimentée qu'il y ait ou non un chantier en vue, et qui reste acquise à la copropriété.

De la loi ALUR à la loi Climat et résilience

La loi ALUR a rendu le fonds obligatoire à compter du 1er janvier 2017, avec une cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Le dispositif comportait alors plusieurs échappatoires : les immeubles de moins de cinq ans en étaient exclus, les copropriétés de moins de dix lots pouvaient y renoncer à l'unanimité, et un diagnostic technique global ne révélant aucun besoin de travaux dispensait le syndicat pendant sa durée de validité.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021, dans son article 171, a réécrit ce cadre. Le fonds figure désormais à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, distinct du plan pluriannuel de travaux qui occupe l'article 14-2. Trois changements majeurs :

1. la généralisation : le fonds s'impose à tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots ;
2. le report du point de départ : l'obligation naît au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction, et non plus cinq ;
3. l'articulation avec le plan pluriannuel de travaux : lorsqu'un plan a été adopté, la cotisation minimale n'est plus calculée seulement sur le budget prévisionnel, mais aussi sur le coût des travaux programmés.

Ces règles sont entrées en vigueur de façon échelonnée selon la taille de la copropriété, comme le plan pluriannuel de travaux.

Qui est concerné, et depuis quand

Les immeubles visés

L'obligation concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Un immeuble exclusivement composé de bureaux ou de commerces n'est donc pas visé ; un immeuble mixte comportant des logements l'est.

La seule condition d'ancienneté tient à la réception des travaux de construction : le fonds doit être constitué au terme d'une période de dix ans à compter de cette date. Un immeuble livré en 2020 n'a donc rien à constituer avant 2030. Cette date figure généralement dans les archives de la copropriété ou dans les actes de vente initiaux, et mérite d'être recherchée avant de conclure à une dispense.

Les dispenses supprimées

Le texte en vigueur de l'article 14-2-1 ne prévoit plus aucune dispense liée au nombre de lots ni au résultat d'un diagnostic. Une copropriété de quatre lots dont l'immeuble a plus de dix ans doit constituer un fonds de travaux, même si tous les copropriétaires y sont opposés : l'unanimité ne permet plus d'y échapper.

Attention à une confusion fréquente, entretenue par des pages en ligne qui n'ont pas été mises à jour : la dispense liée au diagnostic technique global existe toujours, mais elle porte sur le plan pluriannuel de travaux, pas sur le fonds. L'article 14-2 prévoit en effet que si le diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan. Le fonds de travaux, lui, reste dû ; il sera simplement calculé sur la seule base du budget prévisionnel.

Tableau récapitulatif des seuils et échéances

Le décompte ne porte que sur les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces : les caves, garages et parkings n'entrent pas dans le calcul, ce qui peut faire changer de ligne un immeuble à première vue plus grand.

Le calendrier échelonné a produit tous ses effets : au 21 juillet 2026, toutes les copropriétés d'habitation dont l'immeuble a plus de dix ans sont concernées, y compris les plus petites. Ces éléments sont constatés en juillet 2026 et susceptibles d'évoluer ; en cas de doute sur une situation particulière, une vérification auprès d'une source officielle ou d'un professionnel du droit reste recommandée.

Calculer la cotisation annuelle minimale

Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, votée chaque année en assemblée générale. Chaque copropriétaire y contribue selon les mêmes modalités que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel : la cotisation est donc appelée en même temps que les charges courantes, selon la même périodicité. Son montant minimal dépend de l'existence ou non d'un plan pluriannuel adopté.

Lorsqu'un plan a été adopté, les deux planchers se cumulent : c'est le plus élevé des deux montants qui s'impose. Un exemple. Une copropriété de douze lots vote un budget prévisionnel de 18 000 euros. Sans plan adopté, la cotisation minimale s'établit à 900 euros par an pour l'ensemble du syndicat, répartis selon les tantièmes de charges générales. Si cette copropriété adopte ensuite un plan prévoyant 120 000 euros de travaux sur dix ans, le seuil de 2,5 % porte la cotisation minimale à 3 000 euros par an : c'est ce montant qui s'applique.

Voter un montant supérieur

Le minimum légal reste souvent insuffisant au regard des besoins réels. L'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution gagne à être accompagnée d'une estimation des travaux à venir : un copropriétaire accepte plus volontiers un effort d'épargne s'il sait à quoi il correspond. Les règles de forme de cette étape sont détaillées dans notre article sur la convocation de l'assemblée générale.

La suspension des cotisations

Le fonds n'a pas vocation à croître indéfiniment. L'assemblée générale doit se prononcer sur la suspension des cotisations lorsque le montant du fonds excède celui du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel a été adopté, lorsqu'il dépasse en outre 50 % du montant des travaux prévus. Il s'agit d'une question à inscrire à l'ordre du jour, pas d'une suspension automatique : l'assemblée peut décider de poursuivre les versements.

Un compte bancaire dédié et rémunéré

Les sommes du fonds de travaux ne se mélangent pas à la trésorerie courante. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose leur versement sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. La copropriété dispose donc de deux comptes distincts : celui de la gestion courante et celui du fonds de travaux.

Trois points de vigilance pour le syndic bénévole :

• l'ouverture du compte se vote une seule fois, alors que le montant de la cotisation se vote chaque année ;
• le placement doit rester disponible : un support d'épargne liquide, mobilisable rapidement quand les travaux sont votés, est préférable à un placement bloqué ;
• les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. Ils ne sont pas redistribués lors de la régularisation annuelle des charges : ils viennent grossir le fonds.

Dans les comptes de la copropriété, le fonds ne constitue pas un produit de l'exercice : il apparaît comme une réserve au passif de la situation financière présentée en assemblée générale. Ce traitement particulier est abordé plus largement dans notre guide de la comptabilité du syndic bénévole.

Ce que le fonds peut financer et comment y puiser

L'article 14-2-1 énumère limitativement les dépenses que le fonds peut couvrir :

1. l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
2. la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l'assemblée générale ;
3. les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues à l'article 18 de la loi ;
4. les travaux non prévus au plan mais nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d'économies d'énergie.

Le fonds ne peut donc pas servir à financer l'entretien courant, une facture de fournisseur en retard ou un trou de trésorerie causé par des impayés. Sur ce dernier point, les leviers sont d'une autre nature et sont présentés dans notre article sur les impayés de charges de copropriété.

Pour puiser dans le fonds, l'assemblée générale affecte tout ou partie des sommes déposées au financement de la dépense concernée, par un vote à la même majorité que celle applicable aux travaux eux-mêmes. L'affectation doit par ailleurs tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition particulières : dans un immeuble où certains lots ne participent pas à une catégorie de charges, la part du fonds correspondante ne peut pas être utilisée indistinctement.

En pratique, la résolution gagne à être rédigée en deux temps : d'abord la décision de réaliser les travaux et le choix du devis, ensuite l'affectation d'un montant précis prélevé sur le fonds, le solde étant appelé auprès des copropriétaires.

En cas de vente d'un lot : une épargne qui reste attachée au lot

C'est le point qui surprend le plus souvent les copropriétaires vendeurs. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat à l'occasion de la vente d'un lot.

La loi laisse cependant une porte ouverte : l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes, en sus du prix de vente. Il s'agit d'un arrangement privé entre les parties, à formaliser dans l'acte, et non d'une obligation.

Cette règle explique une obligation d'information à la charge du syndic. Lors de la vente, les documents remis à l'acquéreur au titre de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation doivent mentionner le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu ainsi que le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de ce lot. Un syndic bénévole doit donc connaître, lot par lot, le cumul des versements effectués.

Gérer le fonds de travaux quand on est syndic bénévole

Le fonds ne demande pas un travail considérable, mais il exige de la constance sur plusieurs exercices. Quelques réflexes limitent les difficultés :

• inscrire la cotisation à l'ordre du jour chaque année, au même titre que le budget prévisionnel. Un oubli ne s'efface pas : il crée un retard d'épargne et expose le syndic à un reproche de gestion ;
• refaire le calcul après chaque évolution : nouveau budget prévisionnel voté, plan pluriannuel adopté ou actualisé ;
• suivre le cumul par lot, indispensable pour répondre au notaire lors d'une vente ;
• présenter le solde du fonds et les intérêts perçus en assemblée générale, l'information qui rassure le plus les copropriétaires sur l'usage de leur argent ;
• conserver la trace des affectations votées : quelle résolution, quel montant prélevé, pour quels travaux.

Ce suivi dans la durée est l'une des tâches où un outil de gestion apporte un gain réel, en conservant l'historique des cotisations et des affectations d'un exercice à l'autre ; les solutions disponibles sont passées en revue dans notre comparatif des logiciels pour syndic bénévole. Pour le reste des missions et des responsabilités attachées à la fonction, notre guide complet du syndic bénévole constitue le point d'entrée.

Anticiper plutôt que subir

En une dizaine d'années, le fonds de travaux est devenu un dispositif universel pour les copropriétés d'habitation. Ses règles tiennent en quelques repères : une obligation qui naît dix ans après la réception de l'immeuble, une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, portée à 2,5 % du coût des travaux dès qu'un plan pluriannuel est adopté, un compte dédié et rémunéré, un usage réservé aux travaux lourds et une épargne qui reste attachée au lot en cas de vente.

Pour un syndic bénévole, l'essentiel tient dans la régularité : voter la cotisation chaque année, suivre le solde, informer les copropriétaires et documenter chaque affectation. Ce suivi gagne à être centralisé avec le reste de la gestion de la copropriété, par exemple dans une application dédiée aux syndics non professionnels comme ma-copro-benevole.fr.