Changer de syndic de copropriété pour un syndic bénévole

Face à la hausse des honoraires des syndics professionnels, dont la médiane s'établit autour de 200 € par lot et par an, et bien davantage dans les petites copropriétés où le forfait se répartit sur peu de lots (situation constatée en septembre 2026), de nombreuses copropriétés envisagent de changer de syndic pour confier la gestion à l'un des leurs. Le changement suit une procédure précise, encadrée par la loi du 10 juillet 1965 : fin du mandat en place, inscription à l'ordre du jour, vote, puis passation avec le syndic sortant. Cet article détaille chaque étape, ainsi que la démission du syndic bénévole et le retour à un syndic professionnel.

Qui peut être élu, ce que la loi lui impose et ce qu'il risque : ces questions sont traitées dans notre guide complet du syndic bénévole. Retenez ici l'essentiel : le candidat doit être copropriétaire d'au moins un lot dans l'immeuble.

Les étapes pour passer d'un syndic professionnel à un syndic bénévole

Anticiper la fin du mandat du syndic en place

Le moyen le plus simple de changer de syndic consiste à ne pas renouveler le mandat du syndic professionnel à son échéance. Aucun motif n'est à fournir : l'assemblée générale désigne simplement un nouveau syndic qui prendra ses fonctions à la fin du mandat en cours. La date d'échéance figure dans le contrat de syndic.

Une révocation en cours de mandat reste possible, mais elle expose la copropriété à des dommages et intérêts si elle n'est pas justifiée par une faute du syndic (défaut de convocation de l'assemblée générale, comptabilité défaillante, absence de recouvrement des impayés). Dans la plupart des cas, il est préférable de viser l'assemblée générale annuelle qui précède l'échéance du contrat.

Inscrire la désignation du syndic bénévole à l'ordre du jour

Le copropriétaire candidat adresse sa candidature au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant l'inscription de deux points à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale : la désignation d'un syndic non professionnel et l'approbation de son projet de contrat de mandat. Le contrat précise la durée du mandat, les missions et les éventuelles conditions d'indemnisation.

Cette demande doit parvenir au syndic avant l'envoi des convocations, lesquelles doivent être adressées aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale. Par précaution, un envoi six à huit semaines avant la date prévisible de l'assemblée est recommandé.

Voter la désignation en assemblée générale

La désignation du syndic bénévole se vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, l'article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24, celle des copropriétaires présents ou représentés. Cette passerelle facilite l'adoption du changement dans les copropriétés où l'absentéisme est important.

Le procès-verbal de l'assemblée générale, notifié dans le délai d'un mois, officialise la désignation. Le nouveau syndic entre en fonction à la date prévue par la résolution, en général à l'échéance du mandat du syndic sortant.

Organiser la passation avec le syndic sortant

L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre la transmission des documents entre l'ancien et le nouveau syndic. Le syndic sortant doit remettre dans un délai de 15 jours la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Dans un délai d'un mois, il transmet l'ensemble des documents et archives de la copropriété : règlement de copropriété, carnet d'entretien, contrats fournisseurs, procès-verbaux, pièces comptables. Il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour verser le solde des fonds après apurement des comptes.

En cas de carence, le nouveau syndic peut mettre en demeure le syndic sortant puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la remise des pièces sous astreinte.

Les premières démarches du nouveau syndic

Une fois en fonction, le syndic bénévole reprend ou ouvre le compte bancaire séparé au nom du syndicat, se déclare comme représentant légal au registre national des copropriétés, prévient l'assureur de l'immeuble et les fournisseurs du changement de gestionnaire. Le détail de ces obligations figure dans notre guide du syndic bénévole. Pour la gestion courante, un outil dédié aide à tenir les comptes et les documents : notre comparatif des logiciels pour syndic bénévole passe les solutions en revue.

La démission du syndic bénévole

Le syndic bénévole n'est pas tenu d'aller au bout de son mandat. Il peut démissionner, à condition de ne pas laisser la copropriété sans représentant : une copropriété ne peut pas rester sans syndic, et une démission brutale exposerait le syndic sortant à des reproches si la vacance cause un dommage.

La démarche la plus sûre consiste à annoncer sa décision par écrit à l'ensemble des copropriétaires, en respectant le préavis éventuellement prévu par le contrat de mandat, puis à convoquer une assemblée générale avec, à l'ordre du jour, la désignation de son successeur. Mieux vaut rester en fonction jusqu'à cette désignation, puis organiser soi-même la passation, dans les mêmes délais que tout syndic sortant : quinze jours pour la trésorerie et les références bancaires, un mois pour les documents et archives, deux mois pour l'état des comptes après clôture.

Si aucun successeur ne se présente, deux voies restent ouvertes : confier la gestion à un syndic professionnel, ou, à défaut de toute désignation, demander au tribunal judiciaire la nomination d'un administrateur provisoire.

Un cas particulier ressemble à une démission sans en être une : la vente de son lot par le syndic. Le mandat devient alors caduc trois mois après la vente, et le syndic doit convoquer l'assemblée qui désignera son successeur pendant ce délai.

Revenir à un syndic professionnel

Le passage en syndic bénévole n'est pas définitif. Lorsque le syndic bénévole souhaite passer la main sans successeur, qu'un chantier important dépasse les forces disponibles ou que les relations entre copropriétaires se tendent, la copropriété peut revenir à tout moment à un syndic professionnel.

La procédure est symétrique : inscription de la désignation d'un syndic professionnel à l'ordre du jour d'une assemblée générale, avec les projets de contrat reçus, puis vote à la majorité de l'article 25, avec la même passerelle de l'article 25-1. Le contrat d'un syndic professionnel suit obligatoirement le contrat type réglementaire, ce qui facilite la comparaison des offres. Le conseil syndical, s'il existe, met en concurrence plusieurs projets de contrat en vue de cette assemblée.

Le syndic bénévole sortant organise alors la passation comme n'importe quel syndic, selon les délais de l'article 18-2. Une comptabilité tenue à jour et des archives classées rendent cette transmission rapide, et rassurent le professionnel qui reprend la gestion.

Conclusion

Changer de syndic pour passer en syndic bénévole repose sur une procédure accessible : un copropriétaire candidat, une inscription à l'ordre du jour avec un projet de contrat, un vote à la majorité absolue de l'article 25 et une passation encadrée avec le syndic sortant. Le chemin inverse est tout aussi ouvert, et une démission bien préparée n'a rien d'un saut dans le vide. Pour les petites copropriétés, l'économie réalisée sur les honoraires justifie souvent l'investissement en temps.