Plan pluriannuel de travaux en copropriété : obligation, contenu et vote

Le plan pluriannuel de travaux est la programmation, sur dix ans, des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie. Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d'habitation dont l'immeuble a plus de quinze ans doit en faire élaborer le projet, quelle que soit sa taille. Le projet est établi par un professionnel, présenté à l'assemblée générale, qui décide ou non de l'adopter, puis repris chaque année à l'assemblée des comptes. Pour un syndic bénévole, le sujet se résume à quelques décisions à faire voter et à un lien direct avec le fonds de travaux. Voici ce que prévoient l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les textes qui l'accompagnent.

Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux est défini par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Il part d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble et liste les travaux à mener dans les dix prochaines années, avec une estimation de leur coût, une hiérarchisation et un échéancier. Son objet est double : conserver l'immeuble et améliorer sa performance énergétique.

Projet de plan (PPPT) et plan adopté (PPT) : la différence

La loi distingue deux étapes. Le projet de plan pluriannuel de travaux, souvent abrégé en PPPT, est le document technique établi par un professionnel. Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est ce même projet une fois adopté, en tout ou partie, par un vote de l'assemblée générale (article 14-2, II). L'obligation légale porte sur l'élaboration du projet ; l'adoption du plan reste une décision des copropriétaires.

Plan pluriannuel, diagnostic technique global et DPE collectif

Trois documents se répondent ; on les confond souvent.

Le projet de plan s'appuie sur le DPE collectif de l'immeuble, sauf lorsque celui-ci en est exempté, ainsi que sur le diagnostic technique global lorsqu'il a été réalisé (article 14-2, I). Un plan qui comporte des travaux d'économie d'énergie tient aussi lieu du plan de travaux que le syndic doit sinon mettre à l'ordre du jour après un DPE collectif (article 24-4).

Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire ?

Oui, dans sa forme de projet, pour les immeubles décrits ci-dessous. Le plan lui-même n'est adopté que si l'assemblée le vote.

Les immeubles concernés

Le projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction (article 14-2, I). Un immeuble mixte, logements et commerces, est concerné ; un immeuble de bureaux seuls ne l'est pas. Un immeuble réceptionné en 2015 n'a rien à faire élaborer avant 2030.

Le calendrier selon le nombre de lots

L'obligation est entrée en vigueur par paliers, fixés par le VI de l'article 171 de la loi du 22 août 2021. Le nombre de lots s'entend des lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Le calendrier a produit tous ses effets : depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d'habitation dont l'immeuble a plus de quinze ans sont concernées, les plus petites comprises. La question « le PPT est-il obligatoire pour moins de 50 lots ? » a donc une réponse simple : oui, depuis cette date.

La dispense liée au diagnostic technique global

Si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (article 14-2, I). C'est la seule dispense prévue par le texte. Elle suppose d'avoir fait réaliser un diagnostic technique global, ce qui est une décision de l'assemblée.

Cette dispense ne s'étend pas au fonds de travaux, qui reste dû dans tous les cas, calculé alors sur le seul budget prévisionnel.

Les petites copropriétés

Le régime allégé des petites copropriétés (au plus cinq lots ou un budget moyen inférieur à 15 000 €) ne prévoit aucune dérogation à l'article 14-2 : les articles 41-8 à 41-17 de la loi dispensent de conseil syndical et de comptabilité en partie double, pas de projet de plan pluriannuel de travaux. Un immeuble de quatre logements de plus de quinze ans en fait donc élaborer un, comme les autres. Les allègements réels de ce régime sont présentés dans notre guide du syndic bénévole en petite copropriété.

Le contenu du projet de plan pluriannuel de travaux

Le projet de plan comprend quatre éléments (article 14-2, I) :

1. la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2. une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ;
3. une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ;
4. une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Le tout se construit à partir de l'analyse du bâti et des équipements, du DPE collectif et, le cas échéant, du diagnostic technique global. Les travaux qui ne relèvent ni de la conservation, ni de la sécurité, ni de l'énergie, par exemple l'embellissement d'un hall, n'ont pas leur place dans le projet, même si l'assemblée peut les décider par ailleurs.

Qui établit le projet de plan ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret (article 14-2, I). Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 les fixe : compétences sur les modes constructifs, les matériaux et équipements, les pathologies du bâtiment, la thermique et la rénovation énergétique ; diplôme de l'enseignement supérieur d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, titre ou certification de niveau équivalent ou inscription à un ordre professionnel de l'immobilier ; attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle s'il en a souscrit une ; attestation sur l'honneur d'indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

Ni le syndic, bénévole ou professionnel, ni le conseil syndical ne peuvent donc rédiger eux-mêmes le projet de plan. Ils choisissent le prestataire, selon les modalités votées par l'assemblée et vérifient ses justificatifs. Si l'assemblée a fixé, en application de l'article 21, un montant à partir duquel la mise en concurrence des contrats est obligatoire, elle s'applique à cette prestation comme aux autres.

Le coût de l'élaboration du projet est une dépense que le fonds de travaux peut financer (article 14-2-1, I, 1°). La loi ne fixe aucun tarif : le prix dépend de la taille de l'immeuble, des diagnostics déjà disponibles et du prestataire ; il se compare sur devis.

Le vote du plan en assemblée générale

Les modalités d'élaboration : majorité de l'article 24

Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Elles sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (article 14-2, I). C'est à ce moment que l'assemblée retient le prestataire, son devis et, le cas échéant, le financement par le fonds de travaux. La résolution figure dans la convocation à l'assemblée générale avec les conditions essentielles du contrat proposé.

L'adoption du plan : majorité de l'article 25

Le projet de plan est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsqu'il fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour la question de l'adoption de tout ou partie du projet, soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 14-2, II). Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre cette majorité, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1).

L'assemblée peut adopter le projet en entier, n'en retenir qu'une partie ou le refuser : le texte parle d'adoption de « tout ou partie » du projet.

Chaque année, à l'assemblée des comptes

La question ne disparaît pas après un refus. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan adopté (article 14-2, II). Pour un syndic bénévole, c'est une ligne à prévoir chaque année dans l'ordre du jour de l'assemblée annuelle.

Peut-on refuser le plan ?

L'élaboration du projet ne se refuse pas : elle s'impose au syndicat dès que l'immeuble entre dans le champ de l'article 14-2. L'adoption du plan, elle, relève du vote : l'assemblée peut ne pas l'adopter ; la question lui est alors reposée chaque année. Un refus a une conséquence sur le fonds de travaux : sans plan adopté, la cotisation annuelle minimale reste à 5 % du budget prévisionnel, alors qu'avec un plan adopté elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus ni à 5 % du budget (article 14-2-1, I).

Après l'adoption : travaux, carnet d'entretien et fonds de travaux

Les travaux se votent un par un

Adopter le plan n'est pas voter les travaux. Chaque opération inscrite à l'échéancier est ensuite décidée par l'assemblée, à la majorité propre à sa nature : celle de l'article 24 pour les travaux de conservation et de sécurité (article 24, II, a), celle de l'article 25 pour les travaux d'économies d'énergie (article 25, f). Les décisions de mise en œuvre de l'échéancier reviennent chaque année à l'assemblée des comptes.

Le carnet d'entretien

Les travaux prescrits dans le plan adopté, leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble (article 14-2, I), que le syndic tient à jour et à disposition des copropriétaires (article 18).

Le fonds de travaux

Le plan et le fonds sont liés dans les deux sens. Le fonds finance l'élaboration du projet et la réalisation des travaux prévus dans le plan adopté (article 14-2-1, I). En retour, le plan adopté relève la cotisation annuelle minimale : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus et au moins 5 % du budget prévisionnel. L'assemblée se prononce sur la suspension des cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel et, avec un plan adopté, 50 % du montant des travaux prévus (article 14-2-1, II). Le calcul et l'appel de la cotisation sont détaillés dans notre guide du fonds de travaux en copropriété.

L'actualisation tous les dix ans

Le projet de plan est actualisé tous les dix ans (article 14-2, I). Le projet révisé suit le même chemin : présentation à la première assemblée qui suit, puis question de l'adoption.

Le plan pluriannuel de travaux en cas de vente d'un lot

Lors de la vente d'un lot, le vendeur remet à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, le projet de plan s'il a été élaboré, avec les conclusions du diagnostic technique global s'il existe (article L. 721-2, II, 5° à 7°, du code de la construction et de l'habitation). Ces pièces ne sont pas exigées lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, ni pour la vente d'un lot annexe. Le syndic les fournit au vendeur avec les informations financières, décrites dans notre guide de l'état daté.

Ce que prévoit la loi si le plan manque

La loi ne prévoit pas d'amende. Elle donne en revanche un pouvoir à l'autorité administrative chargée de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles : elle peut à tout moment demander au syndic le plan adopté. Si le plan n'est pas transmis dans le mois ou s'il ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, elle peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan, en lieu et place du syndicat et à ses frais. Le syndic convoque alors l'assemblée, qui se prononce sur l'adoption du projet notifié (article 14-2, III).

Pour la copropriété, l'intérêt du plan est surtout ailleurs : il donne aux copropriétaires une vue chiffrée des dix années à venir, justifie la cotisation au fonds de travaux et évite d'appeler en urgence une somme importante le jour où la toiture lâche.

Le plan pluriannuel de travaux quand le syndic est bénévole

Le syndic bénévole n'a pas à rédiger le projet de plan : il le fait établir. Ses gestes tiennent en une liste courte.

1. Vérifier la date de réception de l'immeuble et le nombre de lots de logements, de bureaux et de commerces, pour situer l'immeuble dans le calendrier.
2. Réunir ce qui existe déjà : DPE collectif, diagnostic technique global, carnet d'entretien, derniers devis.
3. Demander des devis à des prestataires qui remplissent les conditions du décret du 25 avril 2022 et les faire examiner par le conseil syndical s'il existe.
4. Inscrire à l'ordre du jour les modalités d'élaboration (majorité de l'article 24) et, si l'assemblée le souhaite, l'affectation du fonds de travaux à cette dépense.
5. Une fois le projet reçu, le joindre à la convocation de l'assemblée suivante avec la question de son adoption (majorité de l'article 25, second vote possible).
6. Chaque année ensuite, reprendre la question à l'assemblée des comptes, mettre à jour le carnet d'entretien et recalculer la cotisation au fonds de travaux.

Ce que l'app prépare pour vous

Dans l'app, vous saisissez le montant des travaux prévus au plan adopté et on calcule la cotisation annuelle minimale au fonds de travaux, à partir du budget voté et de ce montant, puis on l'appelle avec les provisions. Pour l'assemblée, on prépare l'ordre du jour avec les questions à reprendre chaque année et les documents à joindre. Les outils disponibles sont présentés dans notre comparatif des logiciels pour syndic bénévole.

Conclusion

Le plan pluriannuel de travaux met en chiffres ce que chaque copropriétaire pressent : un immeuble s'entretient ; mieux vaut le savoir dix ans à l'avance. Le projet se fait établir par un professionnel, l'assemblée décide de ce qu'elle en retient ; le fonds de travaux suit. Pour un syndic bénévole, tout tient dans deux résolutions à faire voter et une question à reprendre chaque année. On prépare les calculs et les documents ; vous décidez du rythme avec les copropriétaires.